Nos preguntamos si es o no inscribible en el Registro de la Propiedad una escritura de modificación de los estatutos de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, en la que se incluye un artículo por el que se veda el acceso a la piscina comunitaria y a las pistas de tenis –elementos comunes– a aquellos propietarios que no contribuyan o se hallen en mora en el pago de sus cuotas de comunidad ordinarias o extraordinarias.
La Dirección General de los Registros y del Notariado, en su Resolución de fecha 23 de octubre de 2012, ha respondido que sí que se puede inscribir dicho acuerdo. Los argumentos fueron los siguientes:
a) En la escritura objeto de este expediente, pretende limitarse el contenido normal y esencial de la copropiedad sobre los elementos comunes respecto de aquellos propietarios de elementos privativos que no estén al corriente en el pago de las cuotas de comunidad ordinarias y extraordinarias, prohibiéndoles el acceso a la piscina comunitaria y a las pistas de tenis también comunes.
b) Ciertamente la Ley de Propiedad Horizontal, para el caso de impago de las cuotas de comunidad, tiene previstas las consecuencias y esta regulación de las consecuencias está recogida en normas imperativas. De ahí que esas consecuencias consistan en privilegios y limitaciones como la afección real del piso a los gastos de la anualidad corriente y la anterior (artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal), o la suspensión del derecho de voto (artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal), o un procedimiento especial para su cobro (artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Pero el carácter imperativo de estas disposiciones, que, necesariamente, ha de implicar la imposibilidad de modificar los mandatos en ellas contenidos por vía convencional, no excluye sin embargo que la voluntad negocial establezca previsiones paralelas y complementarias a las en ellas previstas, que no sólo no pueden considerarse contrarias a tales previsiones sino coherentes con la finalidad del legislador de que cada
copropietario contribuya al pago de los elementos comunes para no perjudicar a los demás, que entre tanto, tendrían que suplir con su propio patrimonio la falta de pago del propietario moroso.
La especialidad de la propiedad horizontal radica precisamente en que junto a la propiedad privativa existe una comunidad sobre los elementos comunes que exige la contribución a su mantenimiento por todos los copropietarios. El Tribunal Constitucional, en Sentencia 301/1993, de 21 de octubre, resalta (fundamento jurídico tercero) que, en la propiedad horizontal, «le necesidad de compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de los pisos, justifica, sin duda, la fijación legal o estatutaria, de específicas restricciones o límites a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares», argumento que vale al Tribunal para proclamar la constitucionalidad de la norma contenida en el párrafo último del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuanto establece una sanción civil de privación temporal del uso del propio elemento privativo, «cuando se constate determinada conculcación del ordenamiento». Ciertamente, en el caso del artículo 7 se trata de la privación temporal del uso de la vivienda en virtud de sentencia y por razón de una actividad prohibida, pero ello demuestra que no es contrario al régimen de la propiedad horizontal la privación del uso de determinados elementos cuando existe una razón de proporcionalidad que lo justifique.
c) En el presente caso, la cláusula estatutaria se refiere únicamente a la privación del acceso a una clase de elementos comunes especiales como son la piscina y la pista de tenis, que entran dentro de lo que podrían considerarse elementos comunes que no son de los necesarios para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, sino que su carácter excede de lo que podrían considerarse elementos necesarios para la vivienda y como no se trata de la privación del derecho de propiedad sino de su mero uso con carácter meramente eventual mientras no se ponga al día en la contribución a los gastos que exige su mantenimiento, debe considerarse que no afecta al contenido esencial del derecho de propiedad sino todo lo contrario, que las limitaciones impuestas son coherentes con este régimen especial de la propiedad que es el de la comunidad en propiedad horizontal.
d) El artículo 11.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ya prevé que determinados propietarios no disfruten de la mejora o ventaja de aquellas instalaciones a las que no han contribuido. También está plenamente reconocido que se pueda atribuir el uso exclusivo de determinados elementos comunes a algunos propietarios con exclusión de los demás en el caso de patios o terrazas u otros elementos de uso exclusivo. Similares consideraciones conducen a que una cláusula estatutaria que prohíbe el acceso a los elementos comunes de piscina y pista de tenis a propietarios que no contribuyan a su mantenimiento o conservación y sólo de modo eventual o temporal, no pueda considerarse contraria a la ley ni al régimen de la propiedad horizontal, tratándose de un pacto estatutario que coadyuva a que todos los propietarios contribuyan al pago de los gastos que derivan de esos elementos comunes.