Es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en cuanto a la inscripción de los excesos de cabida, que debe partirse del principio de que:
a) la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente, es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados;
b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente;
c) que para la registración del exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca ( artículo 298, inciso último, del Reglamento Hipotecario); y,
d) las dudas sobre la identidad de la finca deben estar justificadas, es decir, fundamentadas en criterios objetivos y razonados.
En el expediente decidido por la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 6 de mayo de 2013, el registrador funda sus dudas en la magnitud del exceso de cabida, que duplica la superficie de las fincas. Efectivamente, la finca registral número 4.610 consta inscrita en el Registro de la Propiedad con 62 áreas y 58 centiáreas, y se pretende que pase a tener 1 hectárea, 73 áreas y 69 centiáreas, siendo todos sus linderos no fijos; y, respecto de la registral número 4.688 consta en el Registro de la Propiedad con una superficie de 25 áreas y 68 centiáreas y pasa a tener una superficie de 73 áreas y 69 centiáreas, teniendo en parte linderos no fijos.
En realidad, más que de un problema de dudas de identidad de la finca estamos ante un caso de no cumplimiento de los requisitos necesarios para inscribir el exceso de cabida como si de una mera rectificación de superficie se tratara.
La Dirección General de los Registros y del Notariado tiene reiteradamente señalado que todo exceso de cabida que exceda de la vigésima parte de la cabida inscrita debe ser tratada como un supuesto de inmatriculación (art. 298 del Reglamento Hipotecario).
En consecuencia, el hecho de que no se haya aportado título inmatriculador suficiente ni certificación catastral totalmente coincidente con el título, impide practicar la inscripción del exceso de cabida dada su extensión.
en mi caso el exceso de cabida es en los metros construidos
quizás los que estén en la escritura son 70metros pero la casa tiene varias extensiones que pueden llegar a ser otros 30m, que continúan estando dentro de los metros de la propia casa ya que la misma tiene terrenos circundantes que delimitan cada una de las fincas, separadas entre si por muros de 1,2m
Es un complejo residencial donde cada vecino tiene su casa bien delimitada, o sea que los metros que se ha extendido son propios sin duda ninguna.
Necesito saber que tengo que hacer para regularizar la situación y poder hacer la compra/venta y cuanto me puede salir aproximadamente. (soy la compradora pero quiero resolver esto y si tengo que pagarlo yo pues será….
Esto es en Tenerife, se que los precios pueden ser diferentes pero al menos me darán una idea
CUANDO SE HACE UN EXCESO DE CABIDA HAY QUE PUBLICARLO EN BOP
CUANDO SE HACE UN EXCESO DE CABIDA DE UNA PROPIEDAD HAY QUE PUBLICARLO EN EL BOE
QUiero hacer un exceso de cabida y no se que tengo que preparar documentos etc.. ni donde
entiendo que la cabida catastral y la registral deberían ser las mismas.
Actualmente las coordenadas son georeferenciadas por lo que la precisión es máxima y no es lógico que unas cabidas recabadas sobre plano a mano alzada, como se hacia antes y son las que aparecen en el registro, prevalezcan sobre las medidas catastrales que actualmente definen de forma exacta, cual es la parcela, rustica o urbanizable, y la sitúa perfectamente con referencia a los colindantes
Buenos días, a ver, quiero comprar una vivienda que está escriturada en 82 mts., siendo que la parcela real son 130mts. El problema es una terraza de 38 mts. que hay a la entrada de la vivienda que no pertenecía a la casa. Fue donada por el ayuntamiento hace más de 20 años. Hemos ido al ayuntamiento pero no consta papel alguno.
El vendedor está intentando hacer todo los necesario para hacer que ese exceso de cabida se pueda registrar.
Mi pregunta es, ¿se puede hacer? En caso afirmativo, cuanto tiempo se tarda, porque la verdad que desde junio del 2016 que firmé el contrato de arras todavía estamos igual.
Muchas Gracias.