¿En qué consiste el aprovechamiento lucrativo del suelo?

En relación al aprovechamiento lucrativo, no es ocioso recordar que la idea de aprovechamiento tal como se emplea en la legislación urbanística equivale, en una primera aproximación, a edificabilidad.

El aprovechamiento de una determinada finca es la edificabilidad que el planeamiento urbanístico le otorga, es decir, el volumen que puede edificarse en relación a la superficie. De aquí que el aprovechamiento se cifre en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de superficie.

Es importante destacar que, en este sentido, pueden y deben tener aprovechamiento todos los terrenos en que sea lícito realizar algún tipo de edificación, incluso si se trata de terrenos que el planeamiento urbanístico destina a usos no lucrativos, como son señaladamente las dotaciones públicas. No lucrativo, como es obvio, es lo no susceptible de apropiación por los particulares ni, por consiguiente, de tráfico jurídico-privado.

La noción subyacente es clara: no todas las edificaciones previstas o permitidas por el planeamiento urbanístico están destinadas a ser de titularidad privada, sino que algunas son dotaciones públicas; y también con respecto a estas últimas debe el planificador establecer el volumen edificable. En este supuesto, hay aprovechamiento en su sentido primario de edificabilidad, por más que ese aprovechamiento no sea lucrativo. Aprovechamiento lucrativo, en suma, es sólo la edificabilidad que puede ser objeto de apropiación privada.

En el caso resuelto por el Tribunal Supremo en su Sentencia de fecha 17 de mayo de 2013, se efectúan los siguientes razonamientos:

a) El aprovechamiento a efectos valorativos sólo puede ser hallado regresando a la mencionada jurisprudencia sobre «las fincas representativas del entorno», y de la prueba pericial practicada ha quedado acreditado que el uso predominante es el residencial, por lo que el valor de venta deberá ser tomado, como así se ha hecho, en atención a dicho uso.

b) Efectivamente, el Jurado de Expropiación, tras hacer referencia al contenido del art. 29 de la Ley 6/1998, de Suelo y Valoraciones, procede a manifestar, que el aprovechamiento que se pueda obtener ha de referirse a los usos del entorno, y que en este caso, la actividad mas parecida a la de equipamiento destinado a la formación académica y a las áreas de transferencia tecnológica e investigación es la actividad económica que es llevada a término en el polígono El Camino Real confrontando al polígono fiscal donde se incluye la finca objeto de expropiación, por lo que los valores que deben tenerse en cuenta para determinar el aprovechamiento de la finca expropiada son los correspondientes a dicho polígono.

c) En relación a dicha resolución, manifiesta la Generalidad que tanto el polígono industrial Camí Real, como el Campus Universitario se encuentran dentro del Polígono fiscal nº NUM002 , por lo que lo que ha hecho el Jurado ha sido a tener en cuenta el aprovechamiento lucrativo mayoritario del polígono donde se encuentra la finca.

d) Partiendo de dicha premisa, el aprovechamiento interesado por la Generalidad no puede ser acogido, ya que de la resolución del Jurado se deduce con claridad que, si bien la finca expropiada se encuentra incluida en el Polígono nº NUM002 , el polígono industrial Camí Real no se encuentra dentro del mismo, habiendo recurrido al aprovechamiento del entorno para acoger el aprovechamiento del mismo.

e) Y esto es así porque en el presente caso, el aprovechamiento del polígono fiscal correspondiente no tiene carácter lucrativo, lo que implica, con arreglo a un criterio jurisprudencial constante de esta Sala, que como sustitutivo habrá de aplicarse el aprovechamiento del entorno.

e) Téngase en cuenta que el art. 29 Ley de Suelo y Valoraciones, en el fondo, no es sino un intento de formulación legislativa del mencionado criterio jurisprudencial, que venía de mas atrás en el tiempo; es decir, la referencia legal al aprovechamiento del polígono fiscal opera como un modo de objetivar qué debe entenderse por «aprovechamiento del entorno«. De aquí precisamente que sea razonable acudir a esta última idea cuando no hay polígono fiscal o, aún habiéndolo, el aprovechamiento del mismo no es lucrativo; es decir, no es susceptible de patrimonialización por los particulares y, por tanto, no tiene sentido utilizarlo para un cálculo económico.