Daños causados por una fuga de agua del piso de arriba

El caso real que vamos a analizar hoy es el siguiente: el local de un inmueble sufrió daños por el agua proveniente del piso de arriba, donde se produjo una fuga de agua, y esta fuga de agua constituyó la causa de que el local de abajo sufriera daños cuya reparación costó la cantidad reclamada de 60.000 euros.

El verdadero núcleo de la controversia se ciñe a la cuestión de si se puede hacer, o no, responsable de esa fuga de agua a la propietaria del piso de arriba.

El dueño del local no tiene por qué conocer qué es lo que ocurre o sucede en el interior de un piso ajeno. Solo puede ver lo que sale hacia fuera; en este caso, el agua desbordada. Él es el verdadero perjudicado en este asunto. Y, a primera vista, no tiene otro responsable que aquel del que parece provenir la acción culposa o negligente.

El artículo 1.910 del Código Civil (que dispone que » el cabeza de familia que habita una casa o parte de ella, es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma «) no deja de ser una especificación de la responsabilidad extracontractual general recogida en el artículo 1.902 del Código Civil, que conecta -en cuanto a la concepción de la diligencia debida se refiere- con los artículos 1.104 y 1.105 del Código Civil (CC) , que constituyen normas generales aplicables a todo tipo de obligaciones.

En el artículo 1.104 CC se trata de definir la culpa diciendo que «la culpa o negligencia del deudor consiste en la omisión de aquella diligencia que exija la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar» . Y «cuando la obligación no exprese la diligencia que debe prestarse en su cumplimiento, se exigirá la que correspondería a un buen padre de familia» .

En el presente caso, el piso de arriba estaba vacío y en disposición de ser alquilado. No es necesario hacer un análisis excesivamente profundo de la realidad y de la experiencia para poder afirmar que entre las cautelas esenciales que debe adoptar un propietario de un piso, cuando éste va a quedar deshabitado, están las de cerrar ventanas y puertas, apagar luces, cortar llaves de suministros (agua, gas) en evitación de posibles hechos dañosos (fugas de agua, fugas de gas, cortocircuitos, ráfagas de viento, golpes, intrusiones…). En este sentido, la propietaria del piso superior no adoptó todas las cautelas debidas ni ejercitó la debida diligencia.

De otra parte, es cierto que el artículo 1.105 CC recoge los supuestos de fuerza mayor y caso fortuito como factores de exclusión de la responsabilidad, cuando dispone que «fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables».

En el caso resuelto por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 23 de enero de 2014, no se puede extraer base suficiente para considerar que la propietaria del piso de arriba no pudo prever la posibilidad de que en el piso se pudiera producir algún incidente que repercutiese en los convecinos de modo perjudicial. Cabe afirmar, incluso, que el mismo hecho de tener suscrito un seguro, permite inferir que en la mente de la propietaria se representó en algún momento la posibilidad de que se produjera algún evento perjudicial que comprometiese su patrimonio por efectos daños producidos a un tercero. De ahí que no sea posible aplicar al presente caso la exención de responsabilidad prevista en la ley por fuerza mayor o por caso fortuito.

Estamos ante una responsabilidad casi objetiva por las cosas que caen de la casa, en este caso el agua que produjo los daños en el local inferior (artículo 1910 del Código Civil).