En relación con la importancia del estudio de mercado, como elemento previo para la determinación del valor catastral, la jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha pronunciado suficientemente en el sentido de que el artículo 66 de la Ley 39/1988, Reguladora de las Haciendas Locales, establece que la base imponible de este Impuesto estará constituida por el valor de los bienes inmuebles y que, para la determinación de la citada base, se tomará como valor de los bienes inmuebles el valor catastral de los mismos, que se fijará tomando como referencia el valor de mercado de aquéllos, sin que, en ningún caso, pueda exceder de éste.
Por su parte, la Norma 22 del Anexo del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, sobre normas técnicas de valoración, dispone en el punto dos que las ponencias de valores serán realizadas por las Gerencias Territoriales del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, teniendo en cuenta la normativa urbanística y la de valoración catastral, así como los estudios y análisis del mercado inmobiliario establecidos en la norma 23 agregando en el siguiente punto 3 que las ponencias de valores se acompañarán, en documento separado, de los análisis y las conclusiones de los estudios de mercado y de los resultados obtenidos por aplicación de los mismos a un número suficiente de fincas, al objeto de comprobar la relación de los valores catastrales con los valores de mercado.
Finalmente, en relación a los estudios del mercado inmobiliario urbano, especifica la norma 23 que el Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria establecerá los criterios y contenido mínimo de los estudios del mercado inmobiliario que servirán de base para la redacción de las ponencias de valores. Estos estudios tienen por objeto la realización de una investigación de los datos económicos del mercado inmobiliario urbano, su posterior recopilación y análisis y la elaboración de unas conclusiones que reflejen la situación del mercado a los efectos de lo previsto en el artículo 66 de la Ley 39/1988, Reguladora de las Haciendas Locales .
De todo lo anterior se deduce que la finalidad del estudio de mercado es orientar a los técnicos de la ponencia para que fijen unos valores básicos a las calles y polígonos del municipio, de forma que su aplicación a fincas concretas conduzca a unos valores catastrales que resulten referidos a los valores del mercado. El número de fichas o muestras a recoger dependerá de las unidades urbanas existentes en el ámbito, no encontrándose, sin embargo, fijado normativamente el número preciso de las que han de realizarse, aunque se requiere el suficiente, que sirva para comprobar la adecuada correspondencia».
Lo cierto es que, con relación a las actuaciones catastrales relativas a la ponencia de valores parcial del municipio de (…), no existe el preceptivo estudio de mercado. Se ha unido el estudio de mercado correspondiente a la ponencia de valores general («total») del municipio del año 2000.
En la comunicación del nuevo valor catastral se decía: «En lo referente a la pretendida necesidad de elaboración de un nuevo estudio de mercado para la elaboración de la ponencia de valores parcial, la norma 23 del RD 1020/1993, de 25 de junio, (…) no recoge la posibilidad de realizar estudios de mercado inmobiliario de ámbito inferior al municipio, sino que señala que el ámbito territorial de los estudios de mercado inmobiliario será el término municipal, pudiendo extenderse más allá de éste, cuando las circunstancias así lo aconsejen. Se recoge así la necesidad de que, para preservar la necesaria coordinación de valores, la ponencia de valores parcial se fundamente, en todo caso, en los análisis y conclusiones de los estudios de mercado de ámbito municipal que sirvieron de base para la elaboración de la ponencia de valores total a la que complementa. En caso contrario, la realización de un nuevo estudio de mercado inmobiliario, restringido al ámbito territorial de la ponencia parcial, supondría una coordinación entre los valores del municipio y los nuevos valores catastrales derivados de la ponencia, que resultarían sustancialmente más elevados produciéndose, por lo tanto, un agravio comparativo que perjudicaría sustancialmente a los titulares de inmuebles afectados por la ponencia parcial».
Este planteamiento no puede ser asumido. En efecto, la citada Norma 23 establece, «con carácter general», que el ámbito territorial de estos estudios de mercado será el término municipal y que, «no obstante, los estudios de mercado podrán abarcar un estudio supramunicipal cuando las circunstancias así lo aconsejen». Sin embargo, ello no significa que atendiendo a determinadas circunstancias particulares que lo aconsejen no puedan elaborarse y publicarse ponencias de valores de ámbito parcial.
Los nuevos valores catastrales resultantes de las ponencias parciales se legitimarán por -entre otros requisitos- estar apoyados en el preceptivo estudio de mercado, el cual podría tener por objeto, bien todo el municipio (obteniéndose así la coordinación y la homogeneización deseables), bien la porción del municipio relativa a las ponencias parciales. No hay un verdadero estudio de marcado cuando, como aquí, la ponencia parcial remite a un estudio anterior en 7 años; estudio que por lo tanto no sólo es obsoleto, sino que no tiene en cuenta la realidad económica y jurídica de los inmuebles incluidos en la ponencia parcial.
Así pues, se ha omitido el estudio de mercado de la ponencia de valores parcial del municipio de (…), estudio que es hecho legitimador para dotar de base las asignaciones de valores catastrales que se cuestionan. La Administración tiene que asumir las consecuencias procesales negativas de dicha omisión.
La inexistencia del estudio de mercado es causa suficiente para la estimación del recurso contencioso-administrativo, pues las carencias de motivación y justificación se localizan en la esencia de las decisiones con relevancia valorativa de la ponencia de valores que aquí se trata.