Un cliente encargó a un abogado la compra de una vivienda, la cancelación de las cargas y que procediera a la tramitación de la escritura e inscripción registral, cuyo incumplimiento, por retraso culpable, fue la causa eficiente del daño -privación de la vivienda- por el que se reclama.
El cliente convino con el abogado que este se encargara de adquirir para aquel una vivienda, asumiendo también la obligación de cancelar las cargas y permitir su acceso al Registro, para lo cual se le entregó una importante cantidad de dinero.
Aunque cumplió con la obligación de redactar el documento privado de compraventa, es un hecho probado que incumplió la segunda parte de su encargo, declarando al respecto ante el juez de primera instancia que se demoró en exceso en la realización de los trámites pertinentes, -especialmente en cuanto a la preceptiva inscripción del dominio a favor del cliente y en cuanto a la cancelación de la carga hipotecaria que pesaba sobre el inmueble-, y que tampoco se personó a tiempo en el procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado por la entidad bancaria acreedora -lo que habría posibilitado que no se adjudicara la vivienda a un tercero-, todo lo cual fue causa eficiente del resultado consistente en la definitiva privación del inmueble al cliente.
En la medida en que el cliente tiene derecho al pleno resarcimiento del daño sufrido, y que la moderación de la indemnización resulta excepcional, lo que procede es dilucidar si el daño emergente consistente en el valor actualizado de la vivienda -la adquisición por un tercero, con carácter irreivindicable, solo permite resarcir enteramente al cliente devolviéndole su valor actualizado, con el objeto de que pueda adquirir otra de similares características-, y el lucro cesante, concretado en los rendimientos de la misma en forma de alquiler, eran daños y perjuicios previsibles por el letrado culposamente responsable y, además, consecuencia misma de su incumplimiento contractual.
Y la respuesta a esta pregunta ha de ser afirmativa. Con relación al valor de la pérdida, porque la circunstancia de que la vivienda tuviera en su momento un precio mucho más bajo -dos millones de pesetas- que el valor correspondiente a su tasación en 2007 – 265.720 euros- no es, por sí misma, razón suficiente para considerar imprevisible o fuera de toda previsión lógica y natural, especialmente para quien fue contratado como profesional, que dicho inmueble incrementara su valor con el transcurso del tiempo, sin que, por el contrario, se haya constatado que el retraso en la reclamación fuera debido a la mala fe del cliente con el propósito de resultar beneficiado por dicho incremento del valor -además de que el mercado inmobiliario, como se ha visto, está sujeto a variables de las que pueden derivar fluctuaciones de valor en los inmuebles, que no siempre se producen al alza, de tal forma que un eventual retraso buscado de propósito podría haberla perjudicado más que beneficiado-.
En cuanto al lucro cesante por la pérdida de alquileres, el cliente adquirió la vivienda con el fin de obtener un rendimiento económico con el que ayudar a su familia tras la muerte de su esposo, dato que no resulta verosímil que fuera desconocido por el letrado civilmente responsable cuando se le encomendaron las gestiones y, mucho menos, durante todo el tiempo en que se demoró en el cumplimiento de sus deberes contractuales, toda vez que a poco de firmarse el contrato privado de compraventa de la vivienda litigiosa, se procedió a su arrendamiento, manteniéndose en esa misma situación de forma prácticamente ininterrumpida y, desde luego, durante el resto del tiempo en que el letrado fue realizando tardíamente las gestiones encomendadas, de tal modo que podía ser perfectamente consciente, por sus conocimientos como experto en Derecho, de que las consecuencias de su incumplimiento, ante una posible adquisición del inmueble por terceros -como ocurrió-, comprendían tanto la pérdida del inmueble en sí mismo considerado como la de los rendimientos que el cliente había venido percibiendo y tenía legítimas expectativas de seguir recibiendo en el futuro (Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 19 de febrero de 2014).