Inscripción de obra nueva en el Registro de la Propiedad

La cuestión que analizamos hoy consiste en si es posible inscribir una declaración de obra nueva cuando el solar pertenece proindiviso a tres condóminos y la obra se declara exclusivamente por uno de ellos con manifestación de que él solo costeó la misma y los otros dos condóminos se limitan a consentir la operación formalizada en la escritura.

El Registrador de la Propiedad deniega la inscripción porque la escritura pública presentada adolece de indeterminación. La Resolución de 11 de diciembre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, confirma la negativa del Registrador. Los argumentos fueron los siguientes:

a) En la escritura de obra nueva, simplemente se procede a declarar la obra en cuestión por el recurrente, dueño con carácter ganancial de una tercera parte indivisa de una finca rústica manifestando que «el conjunto ocupa de la finca, con la cual linda por sus cuatro puntos cardinales, por hallarse plenamente enclavada en ella, una superficie de …».

b) Cuando se declara una obra nueva en finca perteneciente pro indiviso a tres personas, la inscripción ha de practicarse de esa misma forma. Ahora bien, al haber intervenido exclusivamente en la escritura de declaración de obra nueva únicamente quien costeó las obras y limitarse los otros condóminos en la escritura posterior a la prestación de un consentimiento, no se determina si el resultado que se pretende inscribir es el de una obra nueva titularidad de uno de los condóminos, el que la costeó, o una obra nueva a nombre de los tres con pacto personal interno de pagar el importe al que la construyó.

c) No es un recurso título hábil para aclarar, complementar o subsanar una escritura. En la accesión hay dos principios: el primero es el de que el edificio accede al propietario del suelo, que son los tres. Pero también hay una excepción, que el que edifica en suelo ajeno -en este supuesto el suelo es ajeno en cuanto a dos terceras partes indivisas, aunque sea propio en cuanto a una tercera parte- con fondos propios da lugar a un supuesto en que el dueño del suelo tiene una opción, la de pagar al que costeó la obra adquiriendo ésta, o que el que costeó le pague el terreno y se quede él con la obra.

d) Con una mera declaración de que costeó la obra el que la declara y un mero consentimiento de los otros dos condóminos, no se resuelve qué inscripción se solicita. Por tanto, no queda claro qué es lo que se pretende inscribir, dadas las especiales  circunstancias del caso, y concretamente ni la declaración del que hace la obra ni el consentimiento de los otros dos titulares, debido a su abstracción y con el aditamento de la declaración sobre el costeamiento de las obras sin más precisiones, permiten determinar si el resultado es una accesión ordinaria a nombre de los tres, o una accesión invertida a favor del constructor como titular único.

e) Por tanto, debe aclararse lo que se pretende por los tres copropietarios, y si lo que se solicita es que la obra nueva quede a nombre del que lo costeó sería necesario formalizar el correspondiente negocio jurídico y la segregación pertinente o constitución de derecho de superficie en su caso, pero si lo que se pretende simplemente es que la obra nueva conste a nombre de los tres dueños como afirma el recurrente, no basta su declaración en el escrito de recurso sino que debe aclararse en la correspondiente escritura complementaria.