La jubilación del arrendatario de un local de negocio

El Tribunal Supremo ha establecido como doctrina legal que la jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel continúe al frente de la actividad empresarial o comercial realizada en el local comercial.

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha de 8 de junio de 2011 establece que: «(..) como trabajador resulta afectado por la situación de jubilación, por más que se sitúe al frente de una actividad empresarial». Asimismo declara que: «La regla general es que el disfrute de la pensión por jubilación es incompatible con la realización de trabajos por cuenta ajena/propia o con la realización de actividades para las Administraciones Públicas a excepción de la denominada jubilación flexible que permite compatibilizar ambos conceptos bajo circunstancias muy concretas».

Por otra parte, ha de tenerse presente que tal conclusión no implica vulneración o desconocimiento del derecho a la prórroga forzosa que reconocía el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, por cuanto como, de igual modo, estableció la Sentencia de la misma Sala Primera del Tribunal Supremo de 19 julio 2012, bajo el régimen del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, la duración del arrendamiento de los locales de negocio estaba sujeta a la prórroga forzosa por decisión unilateral del arrendatario.

Entre las causas tasadas de resolución del contrato a instancia del arrendador previstas en el artículo 114 del expresado texto refundido de 1964, no se hallaba la jubilación del arrendatario, ni era considerada por la mayoría de los Tribunales como una causa de extinción del contrato de arrendamiento, mucho más a partir de la Orden de 24 de septiembre de 1970, en cuyo artículo 93 permitía compatibilizar la percepción de la pensión por jubilación con la titularidad del negocio de que se trate y con el desempeño de las funciones inherentes a dicha titularidad, siempre claro es, que tal continuidad fuera real y no meramente aparente.

La Disposición Transitoria Tercera, a), apartado 1, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 dispone, en relación con los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de su entrada en vigor, que continuarán rigiéndose por las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de la misma Disposición Transitoria.

Entre estas modificaciones figura, en su apartado tercero, que los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

Estamos, por tanto, ante una nueva causa de resolución de contrato aplicable a los arrendamientos vigentes a la entrada en vigor de la actual Ley, en cuanto que aquella legislación no la contemplaba, siendo doctrina mayoritaria de las Audiencia Provinciales, la que estima inaplicable la causa resolutoria del contrato de arrendamiento por la jubilación del arrendatario si esta ha tenido lugar con anterioridad a la publicación de la nueva ley.

Es decir, se sostiene el carácter no retroactivo de tal disposición, entendiendo que la jubilación que se contempla en la Disposición Transitoria Tercera. B).3, no es otra que la producida después de la entrada en vigor de esta nueva Ley, sin posibilidad de aplicarla a situaciones anteriores, dado el citado carácter irretroactivo de las disposiciones legales proclamado por el artículo 2.3 del Código Civil (Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 24 de septiembre de 2013).