Hay que examinar las presunciones de los arts. 1562 y siguientes del Código Civil (CC) respecto a la carga de la prueba:
(a) Ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese «estado», de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en «buen estado» no significa recibir «nueva» sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ).
(b) Asimismo, se presume iuris tantum (art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso. Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en «mejor estado»; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.
(c) El art. 1561 sigue diciendo «al concluir el arriendo» como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que – en determinadas condiciones – puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador (art. 1462 en relación con el 438 CC), pero, en todo caso , ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable (arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable, pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta.
En el caso resuelto por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 23 de mayo de 2013, el perito (su informe, en relación con su declaración sujeta a contradicción) manifiesta que entró por primera vez en el local, con el demandante, haciendo uso de las llaves el día 1.6.2010 (precisamente el día en que recibió las llaves del Juzgado, por o que el local estaba previamente cerrado), en cuya fecha sacó las fotografías que obran en su informe, habiendo acudido, además el 22 de junio y en 8.2.201, para concluir su informe.
El perito constata que el local se halla notablemente deteriorado, el estado de las instalaciones es ruinoso, han sido arrancadas la totalidad de las luces de señalización de la escalera (encastadas y, como tales, formaban parte del local), los cables estaban a la vista, el sistema eléctrico estaba dañado porque se habían desconectado todos los puntos de luz, al desmontarse campana estractora, iluminación, secadores de manos, neveras y fregaderos han ocasionado daños en las paredes y parte interior de la barra, no funciona aire acondicionado ni sistema elevador, suciedad en suelos, paredes y techos…. todo lo cual tiene su reflejo en las 49 fotografías que acompaña al informe, ciertamente «elocuentes» como se afirma en la sentencia y se comparte, que abarcan el local prácticamente en toda su extensión (a diferencia de las presentadas por el demandado, fotos a los f. 107 y ss, que se refieren a exteriores del local – lo que «sirve», entre otros datos, para excluir el lucro cesante – o zonas muy localizadas, así, salvo la obrante al folio 116, no constan fotografías sobre los huecos de las luces de la escalera, parte interior de la barra, sobre el estado de paredes tras desontarse campana extractora, iluminación y secadores de manos, puertas y ventanas,…), y que dan cuenta de tal estado en relación con las referidas cláusulas contractuales; estado que, en absoluto se ha desvirtuado por el arrendatario o inquilino demandado.
Por su parte, los testigos que depusieron a instancia del arrendatario, empleados de éste o trabajadores por encargo del mismo, manifestaron que el local estaba en perfecto estado de funcionamiento y conservación hasta el último momento en que se desarrolló la actividad en el local, 2 ó 3 días antes de que vinieran las mudanzas, lo que no es incomptible con el estado antes descrito, y es más que lógico que estuviera en buen estado mientras se desarrollaba la actividad de bar, y, en todo caso, se considera acreditado que montacargas y aire acondicionado no funcionaban.