Cuando se construye en suelo que pertenece a otro propietario sin saberlo, el propietario de lo construido adquiere la propiedad del suelo, debiendo indemnizar al propietario del suelo por el valor del mismo. Es lo que se llama «la accesión invertida«.
Nuestro Tribunal Supremo ha señalado de forma reiterada que para la estimación de la llamada accesión invertida, que determina la incorporación del suelo a lo edificado, se requiere la concurrencia de los requisitos siguientes:
a) que quien la pretenda sea titular dominical de lo edificado;
b) que el edificio se haya construido en suelo que en parte pertenece al edificante y en parte es de propiedad ajena;
c) que las dos partes del suelo formen con el edificio un todo indivisible; d) que el edificio unido al suelo del edificante tenga una importancia y valor superior a los del suelo invadido;
e) que el edificante haya procedido de buena fe (sentencias de fecha 23- 6-23 , 31-5-49 , 17-6-71 , 19-4-72 , 23-10-73 , 22-2-75 , 3-3-78 , 30-2-81 , 1-10-84 , 11-3-85 , 24-1-86 , 19-4-88 , 11-9-91 y 27-1-2000 ).
En la sentencia también del Tribunal Supremo de 23-12-2009 se declaró: «Sea cual fuere la consideración que se tenga sobre la naturaleza de la accesión invertida, si como un supuesto de laguna legal en cuanto que no se da el presupuesto de levantarse la construcción, en su integridad, en suelo ajeno, cual así lo contempla el art. 361 del Código Civil, que se integra, acudiendo al principio general de que lo accesorio sigue a lo principal, si como un caso de ejecución forzosa de la opción de venta que contempla el art.361 del Código Civil, es obvio que si su fundamento se encuentra en la inversión del principio superficie solo cedit (recogido en el art. 361 del Código Civil) para aplicar el más general de que lo accesorio sigue a lo principal de acuerdo con criterios armónicos de equidad, sentido social de la propiedad y económico de la edificación, cuando se ejercitan acciones protectoras del dominio frente a la invasión del terreno propio por lo edificado no puede obviarse el examen de su concurrencia, pues afecta directamente a la legitimación en base a la que el accionante acciona, cual es su dominio y porque por efecto de la accesión invertida las acciones protectoras del dominio (singularmente la reivindicatoria) ceden ante la invasión del terreno por tercero y lo que resta al titular es un derecho a la compensación.
En el caso resuelto por la Audiencia Provincial de Oviedo de fecha 11 de julio de 2013, se cumplen los requisitos de dicha figura, pues de un lado la propia demandante alude a la existencia de edificaciones que sería preciso demoler, lo que parece corroborar el informe pericial, y de otro lado no puede negarse la buena fe de los demandados, que como sabemos se presume (art. 434 del CC). Por tanto, conforme al art. 361 y a la doctrina expuesta, lo procedente ha de ser el abono por los demandados del precio del terreno invadido conforme a los precios de mercados actuales por metro cuadrado, que podrá determinarse en ejecución de sentencia, lo que resulta factible dado que en esta resolución se están exponiendo las bases para su determinación.
Interesante artìculo pero no sè si se puede aplicar a mi caso. Lo que sucede es que vivo en un edificio y junto a mi estacionamiento, la inmobiliaria presentò un baño y una lavanderia para los trabajadores. Lo curioso es que en Registros publicos la extension del terreno de mi propiedad incluye dicho baño y dicha lavanderia. Ademas la memoria descriptiva no hace mencion a estos espacios.
Puedo demandar a la junta de propietarios o a la inmobiliaria a la indemnizacion del uso d esos espacios o puedo pedir la demolicion de los mismos?
Es un edificio multifamiliar y nadie sabia de esta situacion previamente.
AL DIVORCIARSE QUE PASA CUANDO LA CASA NO ESTA A NOMBRE DE NINGUNO DE LOS DOS. NO EXISTE DOCUMENTO. SOLO UNA CONSTANCIA DE PROPIEDAD PERO ESTA A NOMBRE DEL SUEGRO DE UNA DE LAS PARTES.
En el 2012 me usurparon un terreno inicie acciones legales. La cámara fallo a mi favor. Ellos construyeron una casa. Dejaron abierto para iniciar acciones legales, manifiestan que actuaron debuena fé. Yo tengo derecho a esa propiedad. Que obligaciones tengo, La puedo demoler. A nivel legal como tengo que actuar
Hola, a ver si me podéis ayudar, construimos unas viviendas mis hermanos y yo en un suelo, terreno rústico de mi tía hermana de mi madre, ella es soltera y la heredera universal es mi madre, ahora queremos que nos haga la donación del suelo ya que las sanciones urbanística y el proyecto de legalización de dichas viviendas va a nombre de cada uno de nosotros, el recibo de IBI viene a nombre de ella por lo que con más motivo queremos hacer la transmisión, tiene 87 años y no queremos ocasionarle más problemas, la donación no se ha hecho antes por problemas con la registradora, la finca tiene un expediente por exceso de cabida en el que el juez ha dictado el auto pero se niega a registrar porque en el trascurso de los años ha cambiado un lindero. Que o como podemos hacer esto bien